６．講演要旨(案)
1964年の東京オリンピックが終わり、1970年の大阪万博の頃に時代の雰囲気が変わった。日本の高度成長期にあたるこのころ大学に入った私は、ニュータウンをつくったりすることが 良いことと思っていたが、入学後はニュータウンよりは歴史のあるまちの方が素晴らしいものを持っていると思い始めた。歴史のあるまちに行ってみると、まちの人たちがそれを誇り に思っていることに感動し、その町の人のお手伝いをしたいと思い始めた。当時の都市計画は、公共福祉等に関して大きなところで決まったことを下に降ろしてゆくということで、 住民が都市計画を考えるというようなことは考えられない時代であった。今は、住民が自分たちのまちを考えることの大切さが認識され、やっと制度にもなり、都市計画の提案制度も でてきたが、大きな流れはまだそこまで行っていない。今日の話は、全て地方都市についてであり、大都市の開発とは若干違う点もあるかもしれないが、参考にしていただければと思う。 因みに文京区のことでいえば、とても良い住宅地であるにもかかわらず、そのコンセプトと違う開発がどんどん行われている気がする。もっとその良さを生かせたら素晴らしいまちに なると思われる。（以下は、スライド中心に講演）

地方都市再生「タウンマネージメント・プログラム」
≪はじめに≫
�@　人口の動向
2005年をピークとして、日本の人口は、減少しており、2050年には9000万人程度になるといわれているが、これは丁度1970年頃の人口と同じである。当時のまちは比較的コンパクトにできていて、 まだスプロール化していない。したがって、その位のまちの大きさをイメージしながらまちのビジョンを考えたらよいのではなかろうか。
　 　�A　人口密度の低下
　・DID人口と面積：成長のピーク（1970年代）は過ぎたが、今なお成長が続いている。ただし面積は3倍になったが、人口は2倍になるにとどまった。
　・DID人口密度：1960年から1995年にかけて減少の一途をたどり、1990年には70人/haを割り、1995年には66人/haとなった。これを都市規模別にみると50万人以上の都市を除いて 低下を続けている。特に10〜20万人都市は43人/haで、DIDの定義である10人/haに近づいている。すなわちスカスカの都市ができて、スプロール化している。空家は、郊外、まちの中とも増えている。
　�B　家族の変化：1995年から2005年にかけて、夫婦と子供から成る世帯の比率が減少（34.2%→26.6%）する一方単身世帯（25.6%→29.7%）及び夫婦のみの世帯（17.4%→21.9%）は、増加している。
　�C　コンパクト・シティへ：歩いて行ける範囲で暮らせるコンパクト・シティは、高齢者にとっては、就業、文化活動、友人などとの交流、買い物、病院など全ての面で有利である。女性にとっては、 これから女性の就業率が高まるが、特に大都市では必要性が高い通勤時間の短縮が可能となる。また、子供にとっては、多様な機能が混じり合うまちの中で学校以外の社会的活動や文化的な機会を 増やすことができる。
　�D　 コンパクト・シティへの隘路
　　英国では、自然を壊す開発は、ダメとの国民的合意があり、都市計画もこれに従っているのに対し、日本はまだ自然があり過ぎるゆえに自然を壊して開発してゆくことに全く抵抗感がない。 また、日本独特の土地問題があり、これを解決する必要がある。
　 　�E　地方中心市街地の課題
・ 土地建物の権利の錯綜：土地が狭小化しており、権利が錯綜している。
・ 業種構成が適切でない：新陳代謝が行われなくなり、時代のニーズにあった業種構成となっていない。
・ 空間が快適でない：陳腐化した老朽アーケード、カラー舗装のみであり、ベンチも、緑も、水もない。また、看板の乱立、汚い店舗等、中心部として魅力ある空間となっていない。
・ 居住人口が少ない：高齢化した単身世帯が多い。
・ 土地価格が適正でない：土地価格は下落している。例えば高松の最盛期の坪あたり価格は、\2,000万であったが、現在は\100万程度まで下がった。それでも郊外大型店が出店する ような地区と比較すると10倍以上の開きがある。その結果、投資を行う人や会社がなく、投資が行われない。

≪まとめ≫ �@　都市空間／デザイン----都市空間が美しくない。居住性が良くない。人が住んでいない。また、適切なゾーニングがされていない。
�A　主体構造----衰退傾向のある地域では事業を推進する主体がなく、また、投資をする人達がいない。
�B　事業スキーム----土地費が高く、また、権利関係が錯綜している。
これらの問題を解消し、中心市街地を再生させるためには、都市空間／デザインについては、美しい町並、賑やかな広場、くつろげる空間及び快適な住宅が必要となる。 主体/組織については、米国のCDC(Community Development Corporation)に相当する住民・市民が担う開発・運営主体の構築が必要となる。また、事業スキームについては、 土地建物にかかわる所有と利用の分離及び地価を顕在化させないスキームによる事業の安定化が必要である。

≪ケース１≫：川越一番街
川越は東武東上線で池袋から30分で行ける便利な所である。1960年代の高度成長期には、東京都の人口が年間で30万人増えていた。この人達のための住宅が必要となったため、 多くの団地がつくられた。公的な団地のほか郊外にも多くの住宅地が広がっていった。川越も住宅団地に適していたため、通常ならば古い家屋を壊して団地化するが、 川越の場合は何故か古い建物が残っていた。これは、一つには川越の人達がこういう古い建物に誇りを持っていたこともあるが、もう一方では、マンション建設推進派 と意見がバラバラで纏まらなかったこともある。さらに都市計画道路が入っていたこともあり、結果として残った。ところで、川越は1970年に伝統的な建物を活かしな がら都市計画をしようという「伝建地区」調査をしたが、時期尚早ということで住民の合意が得られなかった。しかし1980年頃一番街の一角にマンションができたため、 これを見て、このようなマンションが連なるようなまちは自分達が求めているまちではないという考えに到達し、蔵造りを保存しながらのまちづくりが始まった。
　1983年5月に「川越蔵の会」を発足させた。当時、「ナショナル・トラスト」運動が日本に紹介されていたので、 この影響を受け、そういったものを日本でもできないかということを住民のリーダー、市の関係者及び専門家等が考え、この会をつくった。
この会の活動目的は、下記の通り。
・住民が主体となったまちおこし
・商店街の活性化による景観保存---活性化するために保存するのではなく、保存のためにこそ活性化が必要
・ 町並保存のための組織形成　・その他
　今でこそこういうNPO団体は、まちづくりの主体であるが、30年近く前の1983年頃は、商店街のことは商店街が、市民はまた別のことをという具合で、一緒になってまちづくりをするということはなかった。 そういう意味でもこの会の方向は、進んでいたと思う。 　なお、ハードの整備（店舗改装、道路整備、核施設の建設等）は、当時の経産省がつくっていた「コミュニティマート構想」を利用してを行った。 　まちづくりの2本柱は、合意形成のシステムである町並委員会と開発のシステムを担当する町づくり会社（コミュニティに根差したディベロッパー）である。 1987年4月には、市長や商工会議所会頭も招いて、町並委員会が発足した。1998年4月には千葉大福川先生の協力を得て住民が67項目からなる「川越一番街・町づくり規範」を作成した。 この「規範」には、以下のような項目がある。
41.　建物は一体でなく、棟にわけて
42.　高さは、周囲をみて決める
47.　中庭を生み出すように棟を配置する
49.　棟（建物）は、次々と連結する
50.　四間、四間、四間のルール
53.　屋根のある建築
55.　建物の正面に連続させて街路空間を形づくる
56.　庇下空間を開放し、連続させる
62.　中庭を店づくりにいかす----中庭をつくるとオシャレな店となる。
一例として、50項目の「四間、四間、四間のルール」では、4間から12間のウナギの寝床式の歴史ある日本家屋では、平面図（左端）のように殆ど 建物が立っていない中庭の存在が特徴的である。土地の人は、建替えに際してもこのルールをまもってきたが、外部から来てこのルールを知らな い人は、平面図（右）のように建築基準法通りの建物をつくった。そして北側条件が悪くなった。
　　　　

　 ≪ケース２≫　長浜黒壁
　滋賀県の長浜では、黒壁地区にある建物（写真 下左、1987年）の保存運動が始まった。この建物は、栄えていたときには町のシンボルであったが、 所有者が次々と変わり、最後は教会となったが、ここも手放すことになり、不動産屋はこれを駐車場にしようとした。これを聞いた町の人達の間で、 ランドマークとしてきた建物なので、保存したいという声が上がり、署名運動が始まった。署名簿の提出を受けた市の担当課長は、市が買取っても カビ臭い資料館になってしまうだけなので、市が全面的に応援するから市民で利用したらどうかという素晴らしい助言をしてくれた。これを受けて、 中小企業のオーナーが主体である署名運動のリーダー達も頑張ろうということになった。
　当時、周辺の商店も衰退しており、年商2,000万円程度となっていた。このため皆で相談し、歴史的な町ではあるが、全く違う産業であるガラスを 入れようということになり、ガラスをテーマにして複合開発した。すなわち、１階は買いやすいガラス製品を並べ、２階はガレ等の工芸品的な価値の あるものを置いた。さらに工房をつくり、レストランも併設して、小さいながらも複合開発した。このため、かなりの金がかかり、運営を維持するためには、 1.2億円程度の年間売り上げが必要となった。当初は、頑張っても売り上げは、8,000万円程度と予測されたが、赤字分は、全員でリスク負担しようと いうことになった。ところが、現実には初年度から30万人が訪れ、1.2億円の売り上げがあり、以後倍々ゲームで増加し、現在は200万人が訪れ、売上 は7億円位になっている。
　

　 長浜黒壁では、ガラス館、ガラス工房、鑑賞館、ギャラリー、古美術館、郷土料理、ビストロ、観光情報センターなど多様な事業手法を取り入れた。 黒壁改修に当たっては、重要な建物は買取り、後は買ったり借りたりして直していった。ビジネスモデルとして、町づくり会社は、投資をするとともに タウンマネジメント（空き地、空家の確保，広義の再開発等）を行い、開発利益が出るとエンジンのスターターのごとく、これを循環して再投資をした。 長浜のように町が衰退しきっていて、通常の民間投資が始まらないような町とか、駐車場や子育て支援のように収益率の低いものがある場合には、 行政が様々な支援を用意している。また市民がコミュニティボンドあるいは出資のような形で応援するということで町づくり会社がスタートすることが 可能となる。うまく行けば、当然税金として戻ってくるし、町の中のアメニティや利便性が増すので、市民のためにもなる。ということで大きい サイクルが動き出すことになる。長浜は、黒壁でやっているのと同時に表参道商店街及びIGO商店街のアーケードも整備された。市も「お花館」という物産館をつくった。 なお、長浜では再開発部に本来は住宅をつくりたかったが、町屋に住むことには踏み切れず、町屋スタイルのホテルをつくった。

≪ケース３≫　高松丸亀町
　高松は、四国の玄関口として栄えたが、瀬戸大橋ができたため宇高連絡船の発着場は必要がなくなった。その頃大型ショッピングセンターが近くにできた ことに地元の人達が危機感をもって立ち上がり、全国で初めて法定再開発制度を利用して「第一種市街地再開発事業」を立ち上げた。 高松は、歴史のある町で海に浮かんだように城がある。城からまっすぐに伸びた一番良いところを商人地として、商都として発展させてきた。ただ、 戦災で焼け野原になり、建物はなくなったが、地割（60mｘ30mのモジュール、合計４ha）は残った。丸亀商店街では、丸亀町々会と丸亀町商店街振興組合 とが全く同じ組織であった。したがって自治会のように商店街を運営してきたことが成功の秘訣であると思う。この商店街は、7つの部会に分かれて、 定期的に集まっていた。再開発に当たっては、通常の開発ではありえない道路を挟んだ構想が最初からあった。また、1992年当時、日よけアーケードの町 だったので、ミラノのガレリアのようにしたいという意見は、すぐに賛同が得られた。また、ショッピングセンター同様に自分達もきちんとゾーニング しようとした。これは、20年前としては進んでいた。200０年にたてられたデザインの基本3目標は、
�@ にぎわいの広場　（プロムナード、出窓、広場のベンチ、アルコーブ等）
�A 街中で自然を感じる
�B 快適な都市型住宅であった。
当時、再開発は高度利用地区が前提となっているが、 本来これは周辺に空地をつくって真中に高い建物をつくるよう誘導している（下図左端）。高松の場合は そんなポテンシャルはないので、使い難いがこれに依るしかなかった。当初1mづつセットバックすることにしたが、隣接する町の道路幅が11mであったため、 都市再生特別措置法による緩和措置を受け、 街並誘導型地区計画として、 いったん指定された壁面をかえて1.5mセットバックし、当初の８ｍを11m幅に広げた。 一方、規制緩和して道路をアトリウム空間とするとともに道路を挟んだ民地間の工作物（ブリッジ）についても許可をもらった。ここでは、結婚式を挙げることもできる。

＜デザインコードの考え方（2005）＞
　・　街路を快適な広さの歩きやすい空間にする
　・　建物が適切な囲みをつくって街路空間や公共空間を形作り、人々の自然なコミュニケーションが生まれるようにする。
　・　風土に合ったサスティナブルな素材を活用する。
　・　敷地の大きさ、敷地内の棟の配置、建物の形態，外構、仕上げ等についてデザインコードを定める
　また、今後のBC地区への適用に当たっては、街区全体をまとめる法定開発ではなく、エリア全体の地区計画に基づいて、小規模連鎖型再開発を始めた。 なお、BC地区再開発に当たっては、「スケールよりセンス」、「LOHAS／ロハスに暮らす」、「みどりと憩いを実現する」ことなどを重視している。

＜事業スキーム＞　
事業に当たっての基本合意としては、自分達は土地はすでに所有しているから土地代金は必要ないことである。建物をそれぞれがペンシルビルを建てるのではなく、 共同で建てるのであり、その建物の建設資金に公的な支援があれば、市民のための広場や安い家賃が実現し、不足業種も導入できる。そうすれば事業は成功する。 土地はそのまま（土地から土地への権利変換）で、その上に公的支援が受けられる町づくり会社が建物を所有する（全館保留床）。
この仕組みの特徴は、下記の通りであり、土地/建物を交換するこれまでの再開発とは異なる。
・　商店街が事業主体になることによって土地のイニシャルコストへの反映を最小限に抑えることができる。
・　権利者は、土地の運用をするまちづくり会社に委ねることによって運用益を地代として得る。
・　事業主側からみるとこの運用益/地代が土地の事業におけるランニングコストとなる。
・　商店街＝権利者＝事業主体（まちづくり会社）であり、土地のランニングコストがコントロールできる。
従来の方式では、余った床の外部処分が必要であり、成長期には1969年の「再開発法」が適している。地方都市の場合は、土地が減って建物と交換されることに不安 をもつとともに、最低でも500%の高容積建物にならざるを得ない。この方式を採った地方都市ではテナントが入らなかったため、全て失敗した。この反省から適切な 建物を適切な規模で適切な位置につくってゆくと全体が活性化するのではないか。例えばある地区に100戸のニーズがあるとした場合、１棟に100戸をつくるのではなく、 地区全体で分散してやってゆく。これは、地方だからという話もあるかもしれないが、東京でも同じだと思う。低層市街地があって、全体を更新してゆくことが重要である。 この場合、土地と建物を交換せず、定期借地権を設定し、土地の利用権を共有化してゆく。利用から出てくる収益は、皆で配分してゆく方式をとる。丸亀町はこの方式を採った。 長浜も建物の一体化はないが、この方式を採っている。